Będąc stolicą, Kraków był miastem nowoczesnym, które mogło pochwalić się wieloma inwestycjami dodającymi prestiżu. Mieliśmy Wawel – reprezentujący siłę administracyjną, potężne mury miejskie – siła militarna, kanalizację i dużą liczbę łaźni miejskich – jakość życia i wysoki poziom cywilizacyjny. Dzisiejsze miasta zyskują renomę między innymi dzięki drapaczom chmur, czy nowoczesnemu transportowi miejskiemu. Czy biurowce w Krakowie powinny w końcu stworzyć prawdziwą dzielnicę biznesową miasta?
Na światowym tle Europa nie jest wprawdzie bogata w wieżowce, ale nawet pomimo tego Warszawa ma swoje Varso Tower, Praga —City Tower, Londyn — The Shard, a Wiedeń — DC Tower 1. Na tym tle Kraków wypada dość skromnie, bo jego najbardziej rozpoznawalnym wysokościowcem pozostaje liczący niewiele ponad 100 metrów Unity Tower, szerzej znany jako „Szkieletor”. Biurowce w Krakowie to jednak nie tylko kwestia prestiżu, ale również wyraźny sygnał zainteresowania miasta ze strony inwestorów i dużego biznesu.
Pod względem powierzchni biurowej Warszawa pozostaje zdecydowanym liderem w Europie Środkowej. Pod koniec 2025 roku miała około 6,23–6,28 mln m² biur. Dla porównania Praga ma ok. 3,94 mln m² powierzchni biurowej, a Wiedeń około 5,8 mln m². Na tym tle Kraków z wynikiem ok. 1,84 mln m² pozostaje znacznie skromniejszy. Co ciekawe, to nasze miasto jest jednocześnie największym ośrodkiem biurowym w Polsce poza Warszawą. Te różnice dobrze pokazują pozycję tych miast w regionalnej hierarchii biznesowej. Warszawa funkcjonuje już jako metropolia o znaczeniu międzynarodowym, Praga i Wiedeń są silnymi centrami Europy Środkowej, natomiast Kraków pełni przede wszystkim rolę dużego hubu usług biznesowych i sektora IT.
Pytanie o to, czy Kraków powinien mieć nowoczesną dzielnicę biznesową, która będzie centrum gospodarczym, jest w zasadzie źle zadane. Nie powinniśmy pytać „czy”, ale „gdzie”, gdyż pozycja lidera outsourcingu i niska jakość inwestycji biurowych nawet na tle Wrocławia czy Katowic, to dowód zapaści gospodarczej naszego miasta.
Biurowce w Krakowie miały stworzyć własny Manhattan
Pierwsze poważne plany wytyczenia nowoczesnej dzielnicy biznesowej w Krakowie pojawiły się już w czasach PRL. W latach 70. okolice ronda Mogilskiego miały zostać przekształcone w krakowski „Manhattan”, czyli zespół wysokościowców i budynków administracyjno-biurowych rozciągających się na zachód i północ od Dworca Głównego, pomiędzy ulicami Lubomirskiego, Beliny-Prażmowskiego i Warszawską. Centralnym elementem projektu był słynny „Szkieletor”, czyli dzisiejszy Unity Tower. Biurowce w Krakowie miały wtedy stworzyć nowoczesne centrum miasta z kilkunastoma wieżowcami przekraczającymi 100 metrów wysokości, jednak kryzys gospodarczy końca PRL zatrzymał inwestycję.
Po 1989 roku idea nowoczesnego centrum biznesowego wracała kilkukrotnie, ale już w innych lokalizacjach. Jednym z najważniejszych kierunków rozwoju stało się poprzemysłowe Zabłocie, położone między Wisłą a Podgórzem. Władze miasta uchwaliły tam plan zagospodarowania już w 2006 roku, który zakładał stopniowe przekształcanie dawnych terenów przemysłowych w nowoczesną dzielnicę usług, biur i nowych technologii.
W ostatnich latach pojawiały się również bardziej ambitne wizje budowy nowej dzielnicy wysokościowej w rejonie Rybitw i Płaszowa, gdzie dopuszczano nawet wieżowce o wysokości około 150 metrów. Projekt miał stworzyć nowe „city” poza historycznym centrum Krakowa, jednak do dziś pozostaje głównie koncepcją urbanistyczną.
Gdzie do biura?
Biurowce w Krakowie są obecnie rozsiane po całym mieście. Największe skupiska biur nie tworzą jednego zwartego „city”, jak w Warszawie czy Londynie. Zamiast tego miasto ma kilka głównych stref biurowych rozrzuconych wokół centrum i głównych arterii komunikacyjnych. Najważniejszym obszarem biznesowym są dziś okolice ronda Mogilskiego i ronda Grzegórzeckiego. To tam znajdują się m.in. Lubicz Park, kompleks High5ive oraz wspomniany Unity Tower.
Drugim bardzo ważnym zagłębiem biurowym jest Zabłocie i Podgórze. Dawna dzielnica przemysłowa została przekształcona w centrum nowoczesnych usług, startupów i firm technologicznych. Znajdują się tam m.in. Zabłocie Business Park oraz liczne biura coworkingowe.
Duże skupisko biur znajduje się także w północno-wschodniej części miasta przy al. Bora-Komorowskiego i ul. Opolskiej. To dzielnica z dużymi kompleksami biurowymi, takimi jak Quattro Business Park czy O3 Business Campus. Kolejnym ważnym rejonem jest południowa część Krakowa, czyli okolice ul. Wadowickiej i ronda Matecznego. Znajduje się tam m.in. Buma Square Business Park.
Biurowce w Krakowie powinny powstać w jednym miejscu?
Rozmieszczenie przestrzeni biurowej w różnych miejscach miasta jest strzałem w kolano. Skupienie biur w jednym obszarze przynosi konkretne efekty gospodarcze. Tworzy efekt skali, ponieważ inwestorzy widzą, że w danym miejscu działa już wiele dużych firm, co zwiększa poczucie bezpieczeństwa i prestiżu lokalizacji. Powstaje tzw. efekt klastra, w którym firmy łatwiej znajdują pracowników, partnerów biznesowych i usługi wspierające. W londyńskim Canary Wharf bliskość banków, funduszy inwestycyjnych i firm doradczych sprawiła, że kolejne przedsiębiorstwa chciały być właśnie tam, a nie w rozproszonych częściach miasta.
Skupienie dużej liczby biur w jednej dzielnicy ułatwia planowanie transportu publicznego, ponieważ potoki pasażerów koncentrują się wokół jednego głównego celu podróży. Dzięki temu łatwiej projektować wydajne linie metra, tramwajów czy kolei i lepiej dopasować częstotliwość kursów do godzin szczytu. Analizy przygotowane na zlecenie Banku Światowego, dotyczące urbanistyki i transportu wskazują, że zwarte centra biznesowe zwiększają efektywność komunikacji zbiorowej. Sprzyjają rozwojowi tzw. transit-oriented development, czyli zabudowy skoncentrowanej wokół transportu publicznego.
Miejsce na biurowce w Krakowie
Kraków powinien rozwijać nowoczesne biura głównie w jednym, dobrze skomunikowanym obszarze, najlepiej między rondem Mogilskim, Zabłociem, Płaszowem i centrum miasta. To tam już dziś znajduje się większość biurowców oraz najlepszy transport tramwajowy i kolejowy. Z perspektywy urbanistycznej Kraków powinien więc rozwijać biznesowy „kręgosłup” miasta przede wszystkim wzdłuż osi kolejowej i tramwajowej.
Jeśli Kraków, chce kontynuować swoją tradycję miasta, które od wieków było centrum handlowym i finansowym, to nie powinien pozostawać skansenem turystycznym. Przypomnijmy, że nawet w trudnych latach międzywojennych Kraków posiadał chociażby własną giełdę, banki czy największe w kraju przedsiębiorstwo w branży medialnej. Dzisiejszy brak infrastruktury biznesowej i skupienie tylko na turystyce jest dla Krakowa sytuacją nienaturalną. Rozproszenie biur po różnych częściach miasta osłabia nasz potencjał inwestycyjny i utrudnia planowanie transportu. Aby to zmienić, trzeba podjąć ważne i trudne decyzje, a do tego potrzeba odważnych władz miasta. Władz, które niebawem mogą się zmienić, co nie sprzyja podejmowaniu ambitnych i długofalowych decyzji.
Autor: Mateusz Tomanek
